開(kāi)發(fā)商沒(méi)有結(jié)清燃?xì)夤こ炭?，業(yè)主要求通氣，燃?xì)夤灸芫芙^嗎？
發(fā)布者：曠遠(yuǎn)能源
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長(zhǎng)年來(lái)，新建小區(qū)雖已經(jīng)交房，但開(kāi)發(fā)商未結(jié)清燃?xì)夤こ炭?，?dǎo)致小區(qū)遲遲不能通燃?xì)獾那闆r屢見(jiàn)報(bào)端。對(duì)此，燃?xì)夤就ǔ５幕貞?yīng)都是類(lèi)似這樣的：“新建的樓房都是跟開(kāi)發(fā)商整體簽訂施工合同，開(kāi)發(fā)商一直沒(méi)給我們付工程款，只要開(kāi)發(fā)商把工程款結(jié)清，就會(huì)立馬給業(yè)主開(kāi)通燃?xì)??！?/span>「見(jiàn)2022年7月22日陜西二三里客戶端官方賬號(hào)文章《開(kāi)發(fā)商拖欠燃?xì)夤竟こ炭睿瑯I(yè)主入住兩年至今未給開(kāi)通燃?xì)狻贰?/span>業(yè)主投訴到燃?xì)庵鞴懿块T(mén)，燃?xì)庵鞴懿块T(mén)多數(shù)時(shí)候也是直接引述燃?xì)夤镜挠^點(diǎn)：“燃?xì)夤驹诮M織竣工驗(yàn)收后，對(duì)工程做了結(jié)算，開(kāi)發(fā)商已對(duì)工程尾款欠款金額進(jìn)行了確認(rèn)，但燃?xì)夤局两裎词盏介_(kāi)發(fā)商應(yīng)付的工程尾款。燃?xì)夤疽杨A(yù)約開(kāi)發(fā)商商議支付尾款事宜，待開(kāi)發(fā)商結(jié)清燃?xì)夤こ涛部詈螅細(xì)夤玖⒓礊樵撔^(qū)通氣?！?/span>「見(jiàn)2023年4月21日《都市時(shí)報(bào)》文章《昆明多個(gè)新建小區(qū)遲遲不通燃?xì)?住建部門(mén)回復(fù)：開(kāi)發(fā)商未結(jié)清燃?xì)夤こ炭睢贰?/span>有的觀點(diǎn)則認(rèn)為，因開(kāi)發(fā)商的原因?qū)е陆桓兜姆课輿](méi)有開(kāi)通燃?xì)?，屬于開(kāi)發(fā)商違約。對(duì)此，依據(jù)《民法典》第五百二十四條規(guī)定，債務(wù)人不履行債務(wù)，第三人對(duì)履行該債務(wù)具有合法利益的，第三人有權(quán)向債權(quán)人代為履行；債權(quán)人接受第三人履行后，其對(duì)債務(wù)人的債權(quán)轉(zhuǎn)讓給第三人，但是債務(wù)人和第三人另有約定的除外。業(yè)主可以代開(kāi)發(fā)商償還燃?xì)夤こ炭顐鶆?wù)。業(yè)主代付相關(guān)款項(xiàng)后，取代燃?xì)獍惭b公司成為開(kāi)發(fā)商的債權(quán)人，后續(xù)可向開(kāi)發(fā)商要求償債。持有上述觀點(diǎn)的，大致是站在燃?xì)夤镜牧?chǎng)的，理論上也講得通。但是，燃?xì)夤揪芙^為業(yè)主開(kāi)通燃?xì)?，難道真的這樣理直氣壯嗎？實(shí)際上，早在2017年，廣西壯族自治區(qū)來(lái)賓兩級(jí)人民法院審結(jié)一批14起業(yè)主與廣西嘉美公司、燃?xì)夤局g的合同糾紛，為我們討論這個(gè)問(wèn)題提供了啟發(fā)。2016年2月，廣西嘉美公司將房屋交給相關(guān)業(yè)主，此時(shí)燃?xì)夤艿酪呀?jīng)安裝。之后，業(yè)主裝修入住新房。然而，當(dāng)業(yè)主請(qǐng)求開(kāi)發(fā)商嘉美公司協(xié)助開(kāi)通燃?xì)鈺r(shí)卻遭到拒絕。而業(yè)主請(qǐng)求燃?xì)夤鹃_(kāi)通燃?xì)鈺r(shí)同樣也遭到拒絕。
這些業(yè)主曾前往燃?xì)夤?、住建、市政等部門(mén)反映情況，不過(guò)均未取得實(shí)質(zhì)進(jìn)展。他們認(rèn)為廣西嘉美公司是因?yàn)橹半p方產(chǎn)生的逾期交房違約金糾紛，所以才拒不協(xié)助開(kāi)通燃?xì)猓谑潜阆嗬^向法院遞交了起訴書(shū)。在相關(guān)案件中，二審法院是支持并維持了一審判決，因此我們直接展示一審法院意見(jiàn)。相關(guān)業(yè)主與廣西嘉美公司簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》及其項(xiàng)下的相關(guān)附件、廣西嘉美公司與燃?xì)夤竞炗喌摹毒用袢細(xì)馊霊艉贤w）》及《補(bǔ)充協(xié)議》，均是當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，沒(méi)有違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，屬有效合同。依法成立的合同，對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照合同約定全面履行自己的義務(wù)。相關(guān)業(yè)主依約定支付了管道燃?xì)馊霊糍M(fèi)，履行了合同義務(wù)。而《居民燃?xì)馊霊艉贤w）》，明確約定由燃?xì)夤矩?fù)責(zé)為小區(qū)住戶安裝、開(kāi)通燃?xì)?，由廣西嘉美公司代燃?xì)夤鞠蛐^(qū)住戶收取燃?xì)夤艿廊霊糍M(fèi)。但廣西嘉美公司代燃?xì)夤臼杖I(yè)主的管道燃?xì)馊霊糍M(fèi)后，卻未將其所代收的管道燃?xì)馊霊糍M(fèi)轉(zhuǎn)交給燃?xì)夤?，亦未為業(yè)主到燃?xì)夤巨k理開(kāi)通管道燃?xì)庀嚓P(guān)事宜，其行為已構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。根據(jù)《城鎮(zhèn)燃?xì)夤芾項(xiàng)l例》第十八條規(guī)定：“燃?xì)饨?jīng)營(yíng)者不得有下列行為：（一）拒絕向市政燃?xì)夤芫W(wǎng)覆蓋范圍內(nèi)符合用氣條件的單位或者個(gè)人供氣。（二）……”，燃?xì)夤咀鳛閬?lái)賓市區(qū)內(nèi)具有管道燃?xì)饨?jīng)營(yíng)資質(zhì)的公司，亦應(yīng)主動(dòng)承擔(dān)社會(huì)責(zé)任、提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)、保障市民的燃?xì)夤?yīng)。燃?xì)夤九c廣西嘉美公司之間形成代理關(guān)系，燃?xì)夤咀鳛楸淮砣?，依法?yīng)對(duì)其代理人廣西嘉美公司的代理行為承擔(dān)民事責(zé)任。燃?xì)夤静荒芤詮V西嘉美公司未向其足額支付燃?xì)馊霊艄艿拦こ贪惭b費(fèi)、未提供點(diǎn)火名單為由，拒絕向符合用氣條件的住戶開(kāi)通燃?xì)?，此舉有悖上述《城鎮(zhèn)燃?xì)夤芾項(xiàng)l例》的規(guī)定。目前，燃?xì)夤疽言谛^(qū)內(nèi)鋪設(shè)好燃?xì)夤艿?，業(yè)主向廣西嘉美公司購(gòu)買(mǎi)的房屋也裝修完畢，符合開(kāi)通燃?xì)獾臈l件。因此，燃?xì)夤緫?yīng)當(dāng)為業(yè)主開(kāi)通燃?xì)?。廣西嘉美公司也應(yīng)當(dāng)將業(yè)主交納的燃?xì)馊霊糍M(fèi)轉(zhuǎn)交給燃?xì)夤荆f(xié)助燃?xì)夤緸闃I(yè)主辦理相關(guān)開(kāi)通燃?xì)馐乱恕?/span>綜上所述，法院判決燃?xì)夤居谂袥Q生效后十日內(nèi)，為業(yè)主位于廣西來(lái)賓市某房屋開(kāi)通燃?xì)?；廣西嘉美公司于判決生效后三日內(nèi)，將業(yè)主交納的管道燃?xì)馊霊糍M(fèi)支付給來(lái)燃?xì)夤荆f(xié)助燃?xì)夤緸樵鏄I(yè)主辦理開(kāi)通燃?xì)庀嚓P(guān)事宜（注：二審法院進(jìn)一步確認(rèn)，這種協(xié)助義務(wù)指的是及時(shí)轉(zhuǎn)交有關(guān)費(fèi)用）。該案例距今已有6年之久，彼時(shí)《城鎮(zhèn)燃?xì)夤芾項(xiàng)l例》新修訂不久，而今《民法典》也已經(jīng)生效，法律法規(guī)對(duì)燃?xì)夤镜囊笠灿辛艘恍┳兓?/span>基于上述案例及分析，我們認(rèn)為，值得燃?xì)夤咀⒁獾挠幸韵聨c(diǎn)：
1. 根據(jù)《城鎮(zhèn)燃?xì)夤芾項(xiàng)l例》第18條規(guī)定，燃?xì)夤静坏镁芙^向市政燃?xì)夤芫W(wǎng)覆蓋范圍內(nèi)符合用氣條件的單位或者個(gè)人供氣。在前述案例中，法院援引《城鎮(zhèn)燃?xì)夤芾項(xiàng)l例》第18條規(guī)定：“燃?xì)饨?jīng)營(yíng)者不得有下列行為：（一）拒絕向市政燃?xì)夤芫W(wǎng)覆蓋范圍內(nèi)符合用氣條件的單位或者個(gè)人供氣”，認(rèn)為燃?xì)夤咀鳛閬?lái)賓市區(qū)內(nèi)具有管道燃?xì)饨?jīng)營(yíng)資質(zhì)的公司，亦應(yīng)主動(dòng)承擔(dān)社會(huì)責(zé)任、提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)、保障市民的燃?xì)夤?yīng)。
燃?xì)夤静荒芤詮V西嘉美公司未向其足額支付燃?xì)馊霊艄艿拦こ贪惭b費(fèi)、未提供點(diǎn)火名單為由，拒絕向符合用氣條件的住戶開(kāi)通燃?xì)?，此舉有悖上述《城鎮(zhèn)燃?xì)夤芾項(xiàng)l例》的規(guī)定。事實(shí)上，《城鎮(zhèn)燃?xì)夤芾項(xiàng)l例》第48條對(duì)此設(shè)有罰則，違反條例規(guī)定，燃?xì)饨?jīng)營(yíng)者有拒絕向市政燃?xì)夤芫W(wǎng)覆蓋范圍內(nèi)符合用氣條件的單位或者個(gè)人供氣的行為的，由燃?xì)夤芾聿块T(mén)責(zé)令限期改正，處1萬(wàn)元以上10萬(wàn)元以下罰款……2.要注意區(qū)分燃?xì)夤九c開(kāi)發(fā)商的不同角色及不同權(quán)利義務(wù)。在前述案例的法院判決中，對(duì)于燃?xì)夤緸闃I(yè)主開(kāi)通燃?xì)獾牧x務(wù)，與廣西嘉美公司轉(zhuǎn)交有關(guān)費(fèi)用、協(xié)助燃?xì)夤镜牧x務(wù)，是相互獨(dú)立的，并不互為前提，即不能理解為“廣西嘉美公司不轉(zhuǎn)交有關(guān)費(fèi)用、不協(xié)助燃?xì)夤?，燃?xì)夤炯从袡?quán)不為業(yè)主開(kāi)通燃?xì)狻薄?/span>3.建議關(guān)注《民法典》第648條的新增規(guī)定。在《民法典》第648條第2款明確規(guī)定了電、水、氣、熱等公用事業(yè)企業(yè)強(qiáng)制締約義務(wù)“向社會(huì)公眾供電的供電人，不得拒絕用電人合理的訂立合同要求?！保ǖ?56條規(guī)定供用水、供用氣、供用熱力合同，參照適用供用電合同的有關(guān)規(guī)定。）我們理解，拒絕向市政燃?xì)夤芫W(wǎng)覆蓋范圍內(nèi)符合用氣條件的單位或者個(gè)人供氣的行為，實(shí)質(zhì)上也是違反了《民法典》前述規(guī)定的。當(dāng)然《民法典》對(duì)此沒(méi)有/也不會(huì)設(shè)定具體的罰則，應(yīng)當(dāng)適用有關(guān)的法規(guī)規(guī)章。所以，我們認(rèn)為，即便開(kāi)發(fā)商沒(méi)有結(jié)清燃?xì)夤こ炭?，業(yè)主具備用氣條件要求通氣，燃?xì)夤揪芙^的時(shí)候，要三思。
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